住宅ローンは年収の何倍まで？無理なく買える予算の決め方

そもそも「年収倍率」とは

年収倍率とは、住宅の購入価格が年収の何倍にあたるかを示す指標です。「年収500万円の人が3,500万円の家を買った」場合、年収倍率は7倍ということになります。

住宅金融支援機構が公表した2025年度のフラット35利用者調査によると、フラット35を利用した世帯の平均世帯年収は716万円で、前年度から47万円増加しました。
住宅の種類ごとに見ると、平均世帯年収は新築マンションが1,041万円と最も高く、中古マンションは745万円、中古戸建は580万円となっており、同じ「マンション」「戸建て」でも新築か中古かによって利用者層に差があります。

また年収倍率で見ると、土地付き注文住宅が7.8倍、新築マンションが7.5倍と高い一方、中古住宅（マンション・戸建てとも）はおおむね5倍台で推移しており、新築との差はむしろ広がっている状況です。
つまり「中古を選ぶ」という選択自体が、戸建て・マンションを問わず年収に対する負担を抑えやすい買い方だといえます。

年収倍率だけで判断するのは危険

とはいえ、「年収の5〜7倍まで借りられる」という数字だけを鵜呑みにするのは危険です。年収倍率はあくまで「実際に借りられた人たちの平均」であり、「無理なく返せる金額」を示しているわけではありません。

同じ年収倍率でも、次のような条件によって返済の負担感は大きく変わります。

• 金利タイプ（固定か変動か）と適用金利
• 返済期間（35年か25年か）
• 世帯人数や教育費などの将来支出
• 頭金の有無、他の借入（車のローンなど）の有無
• マンションの場合は管理費・修繕積立金、戸建ての場合は将来の外壁・屋根メンテナンス費用

特にマンションは、ローン返済とは別に毎月の管理費・修繕積立金がかかり続けます。戸建てにはこの費用はありませんが、その分を自分で計画的に積み立てておく必要があります。「住宅ローン＋住まいの維持費」をセットで考えることが、種別を問わず欠かせません。

また近年は金利の動向にも注意が必要です。2026年8月時点のフラット35（借入期間21年以上・融資率9割以下の最頻金利）は3.29%程度、変動金利型はおおむね1%台前半となっており、どちらも緩やかな上昇傾向にあります。
フラット35のような全期間固定型は返済額が変わらない安心感がありますが、変動金利を選ぶ場合は将来の金利上昇リスクも織り込んで予算を考える必要があります。

無理のない予算は「返済負担率」で決める

年収倍率よりも実務的な指標として重視したいのが「返済負担率（返済比率）」です。これは年収に占める年間のローン返済額の割合を示すもので、一般的には次の水準が目安とされています。

住宅ローンの審査上は年収の30〜35%程度まで借入が可能なケースもありますが、これは「借りられる上限」であって「返しやすい金額」とは別物です。教育費や車の買い替え、マンションの管理費・修繕積立金、戸建てのメンテナンス費用なども見越すと、返済負担率は20〜25%以内に収めておくのが安心です。

たとえば世帯年収600万円の場合、返済負担率25%なら年間返済額は150万円、月々にすると12.5万円が目安になります。金利1.5%・35年返済で試算すると、借入可能額はおよそ4,000万円前後です。ここに頭金を加えた金額が、無理のない購入予算のひとつの目安となります。

中古物件＋リノベーションの予算配分がポイント

中古戸建て・中古マンションどちらの場合も、忘れてはいけないのが「物件価格」と「リノベーション費用」を合算した総額で予算を考えるという点です。物件価格だけで年収倍率を計算してしまうと、実際の総支払額はそれ以上に膨らみ、想定より返済負担率が高くなってしまうケースが少なくありません。

おすすめの進め方

1. まず総予算（物件価格＋リノベ費用＋諸費用）の上限を、返済負担率から逆算して決める
2. 総予算のうち、リノベーション費用にどの程度配分するかをあらかじめ決めておく（水回り中心か、フルリノベか）
3. その残りの金額で購入できるエリア・物件条件を絞り込む

「先に物件を決めてからリノベ予算を考える」のではなく、「総予算から逆算してエリアと物件を選ぶ」方が、後から資金計画が崩れにくくなります。

無理なく買える予算か、5つのポイントでチェック

最後に、ご自身の予算が無理のない水準かどうかを確認するための簡単なチェックリストをご紹介します。

• ☐ 返済負担率は年収の25%以内に収まっているか
• ☐ 物件価格だけでなく、リノベ費用・諸費用まで含めた総予算で計算しているか
• ☐ マンションなら管理費・修繕積立金、戸建てなら将来のメンテナンス費用を織り込んでいるか
• ☐ 変動金利を選ぶ場合、金利が上昇しても返せる余裕があるか
• ☐ 教育費やライフイベントなど、将来の支出変化も考慮しているか

一つでも不安な項目があれば、購入前に資金計画を見直すサインです。

まとめ

• 年収倍率の全国平均は新築で7倍台、中古住宅（戸建て・マンションとも）では5倍台とデータに差がある
• 年収倍率はあくまで目安であり、無理のない予算は「返済負担率20〜25%以内」で考えるのが安心
• 中古物件のリノベーションでは、物件価格とリノベ費用の合計で総予算を捉えることが重要
• マンションは管理費・修繕積立金、戸建てはメンテナンス費用まで含めて考える
• 金利上昇リスクも踏まえ、固定・変動どちらを選ぶかも早めに検討しておきたい

住宅ローンの予算は、家族構成やライフプランによっても最適な水準が変わります。
まずは上記のチェックリストで現状を確認し、そのうえで理想の暮らしに近づける物件とリノベーションプランを一緒に探していきましょう。

出典：住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」

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